本文来自“雪球网”的雪球号“凯撒统帝”，本文仅供出资者参阅，文中观念不代表财经观念。
15年末~17年头一波轰轰烈烈的全国地产大牛市，潮水般的资金和海量信贷，面对着关城关闸般的调控战略，先灌满一线城市，一线城市关闸，潮水又涌向二线，被二线关闸又涌向三线四线，跟着全国一二三线热门城市“一城一政”的限购限卖方针悉数落地，举国买房的大牛市终告结尾。
现在常见人说：全国都限购了，地产职业不行了，不能出资;明后年地产商更惨，房子都卖不出去了;人均居住面积挨近30了，不需要那么多房子了;居民负债率太高了，储蓄太低了;人口拐点了，不需要那么多房子了。
真的是这样?咱们抽丝剥茧来看。
一.历年地产商出售额
上图能够看到历年我国TOP20房企的出售额是都在进步的，留意，是每一年，不管国家怎样调控，房地产商场怎样冷淡，熊市，TOP20的每一名以及TOP20/TOP10的门槛都在进步，而TOP3企业的出售额更是大幅进步，从08年到16年9年时刻TOP3的门槛翻了12倍(17年TOP3出售额的门槛估计在4000亿左右，较16年又大幅进步，18年TOP3的门槛估计在4500~5000亿)。
二.地产商比例会集的逻辑
我曾经研讨过造纸，我国造纸厂超越10万家。而我国地产商有多少家?超越5万家。对，居然是和“造纸小作坊”的一个数量级的数字。今后会有怎样的趋势?
从2001年到2009年，小企业的日子太好过了。2011年开端没那么好过了，温州皮鞋皮包等厂老板开端跑路，东莞的一些低端工厂封闭，到2016年开端，很多小企业关门了，从制造业的供应侧变革，到低端污染产能封闭或向国外搬运，我国版马歇尔计划赫然于纸上;地产的中高端道路，物业，产服，商业地产，文旅，未来是大房企的全国。“小作坊”的末日现已来了。
职业周期性拐点来了，是不是大部分企业不好过?是的，可是，好企业好过，龙头企业好过，地产逻辑更甚。看看恒大、碧桂园的开展速度，看看融创的并购节奏，大鱼吃小鱼这是地产职业太习以为常的事，职业会集度将会大幅向TOP企业进步。
直接上出售金额会集度数据：
国外商场：
2015年美国TOP10的商场比例为27.2%，TOP20的商场比例为34.2%，TOP50的商场比例为42.4%，TOP100的商场比例为47.9%。
2016年美国TOP5的商场比例为20%，TOP10的商场比例为29%。
会集度还在逐年进步。
香港：TOP10的商场比例在70%以上。
现在我国的地产会集度还比较低，我国地产的市值规划在12万亿~13万亿，依照TOP5企业商场比例20%核算，TOP5企业的规划在2.5万亿，门槛4000亿。
下面3~5年，TOP企业和地产巨子的商业大戏才刚刚开端。融创吃万达文旅城、恒大与麦当劳协作这都叫开胃菜，碧桂园“无脑”高价拿地，后边必定高潮不断。
菊花(大局观)持续扩大，咱们看看我国未来的城市化。
三、城市化
大方向说，2016年我国乡镇化率57.35%， 30年后到达80%以上，均匀每年进步1个百分点。
这不是小数目，以13.7亿人核算便是近3~4亿人。3~4亿人进城，对拉动GDP效果显著。
这3亿人将往哪里走?往中心城市走，往亮的当地走：
依据国务院的《人口开展规划》,2015~2030年，乡村向乡镇累计搬运2亿人，2030至城市化基本完结时，将持续搬运1亿人以上。
2016年末我国乡镇人口约7.9亿，即未来乡镇化彻底完结之后，乡村人口将缺乏2亿。
一起，一线城市深圳城市化率100%，上海北京乡镇化率超越85%，城市人口也简直挤占了城市设计所能包容的极限资源，政府逐渐“赶人”，北大将企图坚持人口总数稳定，
其他5~10个中心城市及环一二线中心城市城市群将成为下一阶段城市化(人口和城建)最快速的板块。
随意挑几个明星城市举例：
成都2016年人口1400万，2030年景都市规划人口2300万，2030年景都都市群规划人口4200万。
郑州2016年人口860万，2020年人口1100万，2030年人口2000万。
武汉2016年人口890万，2020年人口1300万，2030年人口1700万。
人口规划是乡镇化的布局和预期，有些虚，咱们换2个城市看实在数据：出世人口。
南京2011~2016年出世人口： 5.8万-6.5万-6.4万-7.1万-7.7万-10万-11万(估计)
杭州2012~2016年出世人口：6.2万-8万-10万
接下来，要点来了，咱们看城市群：国际六大城市群之一长三角城市群
(以下均为实地考察或调研过)
1.2
苏州市东边园区开发了不超越5~8年，苏州市西边又开发新区，招商、盖楼、酒店等十分功率，直接和无锡接壤，城市彻底相连，东南边昆山开展更早接攘上海多年。
3 嘉兴的嘉善、平湖直接对接上海示范区，直连上海的轨道交通现已规划，嘉善也被称为上海的“雄安新区”
4
南通城市化速度十分快，海门已撤县并区，发动未来也将撤县并区，大片乡村土地被回收城市化(亲属得村子也在搞拆迁，盖商品房)，崇启大桥直接对接上海。南通的GDP增加十分快，增速将多年坚持江苏省内TOP3乃至TOP2。
5 杭州历史上萧山
余杭认可度一向十分低，可是近年开展神速，GDP奉献进步十分快，G20峰会也在萧山举行，杭州城市的整体规划也一看就懂：南拓、北调、东扩、西优。
6.7 南京仙林和镇江句容宝华现已无缝对接，江北新区的开展也将带动宁镇扬轨道交通一体化。
咱们过往感叹东京都市圈的乡镇化程度，咱们总被东京横滨千叶2000公里的轨道交通所震撼。
但是我想说的是：到2040年，长三角将十个城市城域彻底互连，轨道交通无缝掩盖，成为真实的国际第一大城市群，从那今后人们不会再拿东京都市圈来举典范了。
珠三角、京津冀以及其他城市群开展速度也会相同神速，我国现在每年10~15个城市30条以上地铁一起在建筑，这叫：我国速度。
兵哥（雪球大V：小兵009）说过：1980年~2030年是中华民族大牛市，看准这一点的都发了财。
我弥补下半句：国际上最史诗级城市化的五十年，你无法幻想未来会有多好。
你看懂了吗?其他的大逻辑还重要吗?（修改：王梦艳）
