2202车间搬进“写字楼” ，深圳工业上楼5年将新增10个蛇口工业区

“工业上楼”成为当下大湾区时兴的热词，专做工业厂房租借的小林也感觉到了。

“你别以为这是写字楼，这是出产车间。”小林向小娇财经介绍道。走进深圳某工业园区，凹凸参差的高层厂房顺次排开，从外观上看，和写字楼无异。除了厂房外，园区内还有各类餐饮店、小超市、篮球场和职工公寓。

某工业园区内 黄琼/摄

乘电梯上11楼，走进出产车间，墨绿色的地坪漆、明黄色的条纹将近千平米的场所划分红不同的功用区，可包容数十个工人在流水线上顺次打开作业。据小林介绍，该工业园区的厂房层高在4.5~5.8米之间，足以满意工业出产需求。

日前，深圳举办“20 8”工业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约典礼。依据方案，深圳将依照每年制作不少于2000万平方米、接连施行5年的进展，向社会供应“工业上楼”的高品质低本钱工业空间。类比深圳蛇口工业区（占地面积10.85平方公里）来看，深圳1年所供应的“工业上楼”工业空间，相当于两个蛇口工业区。

工业缘何上楼

变革开放以来，粤港澳大湾区凭仗地缘优势，招引了全球工业搬运，成为全球重要的制作业基地。阅历了三四十年的高速开展，湾区内面对着严峻的土地资源紧缺和工业扩张晋级问题。因而，在商场自发和政府引导协同之下，推进了“工业上楼”的快速开展。

小娇财经记者造访深圳多个工业园区发现，“工业上楼”一方面可以有用进步单位工业用地的运用功率，另一方面相较于传统的工业厂房，新工业园区在环境、配套设备、物业管理等多方面进行了晋级，满意了一部分企业转型晋级需求。

现在，我国对“工业上楼”尚无一致的界说。从直观上了解，“工业上楼”不同于在传统单层厂房进行出产作业的空间方法，而是在高密度园区的高层楼宇中进行出产、研制、规划、工作的新式工业载体开展方法。

灯光闪烁、人口密布、工厂遍地是大湾区重要城市的特征，据戴德梁行计算，大湾区中深圳、东莞、中山、佛山和珠海的土地开发强度已超越30%世界警戒线，其间东莞和深圳均超越50%，因而大湾区成为我国工业用地最严重的区域之一。

戴德梁行华南区战略开展参谋部高档董事、东莞公司负责人张国华在承受小娇财经记者采访时表明，坚持工业立市、工业强市，深圳、东莞、广州、佛山等制作业大市工业开展扩张之势非常迅猛，因而，经过选用“工业上楼”立异方法来完成土地集约，进步容积率，是各市政府探究这一方法的要害。

实际上，湾区内对“工业上楼”的讨论现已开端了十多年。2005年，佛山顺德天富来世界工业城成为湾区内首个“工业上楼”项目；2012年，深圳全至科技立异园成功实践，推出了集研制出产于一体的23层工业大厦，；2016年，东莞捉住“工业上楼”关键，逐渐在全市推行，形成了东莞松湖智谷等载体；2018年至今，深圳、东莞、佛山等城市均出台“工业上楼”扶持方针，全面鼓舞开展，“工业上楼”商场进入规范化、精细化开展年代。

现在，深圳各区已有一批“工业上楼”项目落地。比方坐落深圳宝安的新桥东先进制作业园区，是深圳首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划制作148.6万平方米工业厂房。龙岗宝龙专精特新工业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以商场价的30%—50%切割出售给契合条件的优质企业。南山红花岭基地，是深圳要点推出的高规范制作、高效能企业集聚的“工业上楼”项目。

2021年7月，《国家开展变革委关于推行学习深圳经济特区立异行动和经历做法的告知》中，明确提出要推行“工业上楼”方法。此办法表明，深圳立异性的“工业上楼”测验合理有用，将被仿制、推行到全国。

“工业上楼”厂房的来历，张国华表明，首要有两类，小娇种是经过对存量的工业厂房进行改造——厂房结构加固、优化笔直交通、优化物流配套设备等方法，到达工业上楼的产品根本规范；第二种是经过城市更新、土地整备、净地出让等方法，新制作的全新工业园区，容积率约为3.0~4.0。

小娇财经记者造访时也发现，不少传统的工业园区正在移风易俗，在适宜的方位加装笔直电梯、对园区内出产环境进行优化成为最常见的方法。但在张国华看来，在未来10年，第二种会成为大湾区工业上楼载体首要供应方法。

哪类工业合适上楼

“科技含量较高的企业，最好是认定为国家高新技术的企业。现在这类园区内许多医疗机械、智能制作的公司进驻。”小林对小娇财经表明。

据张国华调查，哪类工业合适上楼，首要依据工业类别、工业环节和出产技术水平而定。例如，珠三角在较前期就呈现了“工业上楼”形状的产品，其根本原因是由于珠三角工业底层DNA——电子信息工业。随同变革开放，上世纪80年代深圳、东莞、珠海、佛山等城市承受从香港搬运的都市型轻工业，后来逐渐演化成电子信息工业，其间封装工序、测验工序、零配件加工制作等环节，均可上楼。

“除此之外，还有其他工业类别、环节合适上楼。”张国华表明，现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等工业为主，要求入驻企业的制作环节具有轻设备、轻污染、轻振荡等特征。

深圳光亮区云智科园招商处工作人员也告知小娇财经记者，入驻园区的首要包含生物医药、新能源、新材料等高新技术工业，现在与医疗相关的企业有近二十家，园区集研制、出产、工作于一体。

租金略高 但回本不易

小娇财经记者造访了深圳市龙华区、光亮区数个“工业上楼”项目，发现租金水平比周边传统厂房略高。

以龙华区2015年建成的国乐科技园为例，其招商人员告知记者，整栋楼共11层，2楼以上的租金约40元/平方米/月，物业费约3块/平方米/月，工业园区内职工宿舍、商超装备彻底。

某工业园区内 黄琼/摄

而间隔国乐科技园数百米的另一旧式工业园，建成时刻近10年，每栋厂房5到7层，租金约为30元/平方米/月（包含物业费），低于上述园区租金。

一起，记者从光亮区的云智科园招商处得知，该园区的租金约45元/平方米/月，物业费在11~13.5元/平方米/月之间。工作人员告知小娇财经记者，许多入驻园区的企业可以享受到政府的租金补助，加上这些优惠之后，实际上的租金和周边也差不多。

该工作人员介绍，尽管租金略高，可是关于开发商来说，回本却不易。尤其是当下，保持高租借率自身较难。

依照要求，深圳“工业上楼”项目将执行“三生”“三创”“三平衡”要求，所谓“三平衡”，是指运营与财政、投入与产出、社会效益与经济效益“三个平衡”，完成供应可继续，租金可预期，经历可仿制。

张国华对小娇财经记者表明，在“工业上楼”单体厂房层面，修建本钱均高于传统工业厂房，其原由于修建结构本钱添加、笔直交通系统提高、外立面打造等方面均需加大投入本钱，而且园区专业配套设备、物流仓储、会集商业配套等方面的要求均高于一般园区，愈加贴合商场需求，也愈加有用。

“‘工业上楼’项目开发运营方面，的确面对较为杰出的投入产出经济平衡考量。”张国华称，“工业上楼”产品首要面向工业企业，对制作空间的价格租金均非常灵敏，有必定的价格承受天花板，加之建安本钱偏高，因而朴实工业上楼项目在收益方面比较有限，乃至存在出入无法平衡的状况。在这种状况下，工业上楼项目没办法像商办、商住楼项目相同彻底商场化运作，需求政府的大力扶持与鼓励的方针引导。

张国华称，前期一些“工业上楼”项目是由民营企业自主自发制作，采纳切割出售方法操作。从现在来看，想要大规模推进“工业上楼”，而且真实扶持制作业企业低本钱运作，就需求回归到工业实质，回归到工业上楼作为制作业公共服务载体的实质上来。因而，后期的开发制作主体最好是由政府主导、国企操盘，加之政府给予奖赏扶持方针，才会有用到达高质量开展的战略目标，才干成为深圳未来“20 8”工业集群落地的重要战略抓手。