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要害点

一、美元加息作用初显，6月美国房价涨幅收窄2个百分点，7月预估再收3个百分点

美联储从3月份开端到7月份，先后4次大起伏加息，四次累计加息225个基点。敏捷添加的借款本钱，现已对美国疫情以来旺盛的购房需求，给予了有力的冲击。典当借款利率继续上升和更广泛经济体的通货膨胀，导致6月份美国的住宅需求急剧下降，迫使房价跌落走低，显现出美联储使用加息手法压抑需求，冲击通胀的作用仍是不错的。

美国闻名的典当借款软件、数据和剖析公司的BlackKnight在点评美国最新的房价时表明：尽管现在的房价仍高于一年前，但6月份涨幅以有记载以来最快的速度收窄。该公司于1970年代初开端盯梢这一目标，堆集有挨近50年的职业阅历。据该公司的盯梢数据显现，美国房子价格涨幅现已从5月份的19.3%下降了2个百分点至17.3%，7月份的涨幅预估将进一步收窄3个百分点到14%左右。

自美国两房危机开端，美国房地产商场就存在供给少于需求的状况，房地产商场供给一向严峻缺少。在起先那几年，能够以为那是对之前住宅需求旺盛的批改。但疫情开端需求迸发，微弱需求加重了这种状况。由于供需失衡，房地产价格涨幅微弱，成为推进美国这一轮通胀的主力军，对通胀的奉献，乃至大于飞涨的能源价格。

即便在2007-2009年美国经济衰退期间，房价大幅跌落时，单月最微弱的房价涨幅收窄也只需1.19个百分点，一个月的涨幅收窄2-3个百分点，非常稀有。鉴于全体房地产商场仍在需求超越供给的强势状况，所以估计美国全国均匀房价近期不会跌落太快，但更高的典当借款利率肯定会形成房价涨幅的进一步收窄。

据MortgageNewsDaily报导，美国6月份30年期的固定典当借款的均匀利率超越6%，这个水平现已超越了我国5%左右的长时刻房贷利率。不过如此高的房贷利率也损害了商业银行的借款事务，所以在在美联储7月份宣告加息75个基点之前两周，美国的30年期的固定典当借款的均匀利率，又回落到了较低的5%规模内，尽管与我国的房贷利率挨近，但这仍显着高于本年年初的3%的规模利率。

二、美国高房价区域房价显着跌落

BlackKnightData&Analytics总裁BenGraboske表明：“在地铁级邻近的前50个房地产商场中，房价涨幅广泛回落，一些区域房价的降温更为显着。事实上，25%的美国首要商场在6月份房地产出售添加放缓了3个百分点，仅当月就有4个商场减速了4个百分点或更多。”

Graboske表明，尽管这是全国有史以来最严峻的降温，但商场有必要再阅历六个月的这种减速才干使房地产的价格添加康复到长时刻均匀水平。他依照前史数据阅历推算出，利率影响要彻底反映在房价中，大约需求五个月左右的时刻。

数据显现，房价跌幅最大的商场是曾经全国价格最高的商场。曩昔两个月，加利福尼亚州圣何塞的均匀房价跌落了5.1%，是一切尖端商场中跌幅最大的。由于价格跌落，这一区域的每套房子的均匀价格降低了7.5万美元。

在西雅图，曩昔两个月房价下降了3.8%，每套房子总价减少了3万美元。旧金山、圣地亚哥和丹佛是房价降价起伏最大的五个商场中的第3-5名。

三、房地产下行带动美国房子出售量大起伏添加

依据BlackKnight的房地产月度陈述，房地产价格的降温与待售房子供给的急剧添加相吻合，在曩昔两个月中，房子供给添加了22%。但一起也要注意到，待售房子的库存量仍比2017-2019年的水平低54%。

一般来说，在房地产上行周期，地产商和有出售需求的业主会囤积居奇，等候更高房价的呈现以期获取更大收益，这客观上减少了供给，影响了价格上涨。反过来，当房地产呈现下行预兆时，地产商和有出售意向的房主会加快出手，防止价格丢失。这会加大房产商场供给量，反过来影响房价下行。

依照美国的房地产阅历数据，由于美国全国房子库存缺少超越70万套，正常状况下，库存水平需求超越一年的创纪录添加才干彻底康复到正常化。但人们加快出手库存房产，无疑提前完成供给平衡。

四、美国房价跌落对一般房主影响不大

房地产职业人士以为，房子价格跌落不会像大惨淡时期那样，对一般房主产生影响，由于今日的房主具有更多的财物，房地产财物在当今美国人财物总额中的占比，现已小于五分之一，24%以内，乃至低于股票财物27%的占比。别的，紧缩的承保和几年的微弱价格增值，导致房子净值水平创下前史新高，即便房价跌落10-20%，房子净值，仍然高于大盛行之前2019年的水平。

尽管如此，最近商场的微弱需求，仍然或许会给一些人带来问题。由于大约10%的典当房产是在上一年房地产价格高点时期购买的，能够看作是我国人描述的“接盘侠”。毫无疑问，美元加息导致的这一轮房价转跌，或许会导致这一部分借款人的净财物大幅下降。

五、美国这一轮房地产周期转向下行，给我国顾客的启迪

中美房地产商场尽管存在许多差异，但都有一个一起的特性，那就是供求规则决议价格。美国这一轮房地产价格走弱，也给我国的顾客带来有利的阅历参阅。那就是在房地产下行周期敞开后，千万不要高位接盘。

咱们的房地产从上一年二季度开端，成交量萎缩，本年开端，成交量腰斩。但由于开发商惯性依靠政府的救市方针，所以并未由于越来越严峻的供过于求，而采纳正常商场环境中的供过于求、下调价格的出售策略。这导致现在房地产出售量现已腰斩，但房价仍处于高位。

从各地政府7个多月的救市方针与房价走势看，托底房地产的，并非政府救市方针，而是居民的债款杠杆和消费才能。当居民的债款担负较小，居民收入添加较快时，房地产有足够的开展空间，房价也有较强的上涨动能，各地方针只需略微松动一点，房价就会蹭蹭上涨。

现在居民债款杠杆现已接近极限，居民收入添加长时刻乏力，房地产商场的托底力气现已年老力衰，房地产现已彻底失去了继续昌盛的根底条件。

在这样的格式下。房价继续走低，仅仅机遇问题。在这个时期会有很多的二手房抛盘，但买盘根本消失。此刻买房，将面对巨大的价格危险和财产丢失。

【作者：徐三郎】